第191回 牧野知弘『マイホーム価値革命 2022年、「不動産」の常識が変わる 』

牧野知弘『マイホーム価値革命 2022年、「不動産」の常識が変わる 』

皆様、こんにちは。本日は、牧野知弘『マイホーム価値革命 2022年、「不動産」の常識が変わる 』(NHK出版)をご紹介したいと思います。

内容紹介

本書のテーマは、「マイホーム」です。

戸建てが空き家になり、マンションが「負動産」へと変わる今、これからマイホームとどう向き合うべきかについて書きました。

人口が減少する日本で、マイホームを買っても大丈夫なのか、また所有している持ち家をどうしたらいいのかなど、みなさんが本当に知りたいマイホームの「資産価値」について、不動産投資のプロとして解説したいと思います。

牧野知弘『マイホーム価値革命 2022年、「不動産」の常識が変わる 』

世の中の多くの人が、生きている間に不動産と唯一関わるのが、「家」です。

そのせいなのか、戸建てやマンションなど、いわゆる「マイホーム」に対する人々の関心は、今も昔も大変に高いものがあります。

あなたもそう遠くない将来のためにマイホームについて考えていたり、もしくは今まさにマイホームについて検討中であったりするのではないでしょうか?

マイホームを考える際にまず大切なのは、住まいとしての「効用」と「投資」としての資産価値をきちんと区別することだと筆者は述べています。

我々は、この住まいとしての「効用」と「投資」としての資産価値を混同してしまいがちです。

よく「賃貸派 vs 持ち家派」という論争がなさています。この言い合いにおいて、持ち家派としての言い分は、「マイホームは月々の支払いは多少多いものの、ローンを払い終えれば資産としての家が手に入る。」といったものです。

それでは、実際にローンを払い終え、何らかの理由でマイホームに住まなくなった時、その家を「売る」もしくは「貸す」ことで投資が成立するのでしょうか?

残念ながら、そう上手くはいかないようです。

「売る」場合を考えても、購入から売却まで30年ものタイムラグがあるようでは、相場の変動を予想することなどできず、到底「投資」とみなすことはできません。

また、「貸す」場合を考えても、借りる側としては郊外ベットタウンの戸建てなど普通は選ばないため、これも利益をあげることは難しいでしょう。

つまり、マイホーム購入時に「住みやすさ」「環境のよさ」といった効用を求めてしまっては、「投資」は決して成り立ちません

「あわよくば利益が得られるかも」などという甘い考えは捨てなければならないのです。

ちなみに、このようにマイホームを投資だと信じることは、不動産業のプロから見れば不動産ビジネスの基本原理を無視したバカげた考えだと筆者は強烈に批判しています。

日本では、なぜか未だに「将来は庭付き一戸建ての家を買う」といった「マイホーム信仰」が根強いです。

そう考える理由とは実際何なのでしょうか?改めて問われると、そこまで合理的な答えが出てきません。

2022年、広大な面積の生産緑地が宅地となり、団塊世代の大量の「持ち家」が賃貸物件に回ることで、不動産マーケットが激変すると言います。

なんと日本の1/3が空き家の時代が到来するというのです。

そんな時代になっては、当然マイホームを持つことの意味は一変し、我々が家に対して抱いてきた価値観も変わります。

端的に言って、我々はこれからの時代マイホームを持つべきなのでしょうか?

不動産のスペシャリストである筆者がその疑問に答えます。

感想

まずお伝えしなければならないのですが、私は不動産に関する知識が全くありません。

また、マイホームの購入を検討したことなど当然なく、おそらくもうしばらくの間もそれについて考えることはないでしょう。

そのため、本書の内容を完璧に理解できてはいませんし、理解したつもりでも誤った理解をしているかもしれません。

しかし、そんな不動産素人の私でもなんとなく大事なのだと感じたことは、マイホームについて考える時は、住まいとしての「効用」と「投資」としての価値を明確に区別するべきだということです。

マイホームを投資のための資産と考えるなら、その資産価値をもっとシビアに考えなければなりません。

「買い手や借り手が多そうな立地なのか」「継続して利益を出せそうな物件なのか」などを、多少住みやすさや環境を犠牲にしても優先しなくてはならないようなのです。

もしそれが嫌だというなら、住まいはただただ「安全に暮らすための空間」と割り切るべきでしょう。

「住む」という行為は、「食べる」や「飲む」となんら変わりないただの消費活動なのだと筆者は言います。

「お腹が満たされたから・喉が潤ったから、対価としてお金を払う」のと同じように、「安全に暮らすための空間を享受したから、対価としてお金を払う」だけです。

それなのに、おそらく家賃や住宅ローンは他の消費活動よりも金額が大きいからか、我々は「住む」という行為をなかなか消費活動だと割り切れません。

だからこそ、日本では未だにマイホーム信仰が根強く、住まいに対し資産としての価値を求めてしまうのでしょう。

我々はどうやらこの考え・価値観を変えていかなくてはなりません。

不動産ビジネスに興味がないのなら、別に一生賃貸で暮らすという生き方もありです。

不動産の知識が全くなく、マイホームなど考えたこともない私ですが、不動産やマイホームについて学び、考えるための良い機会になりました。

評価

※個人的な評価となります。

総合評価:

大変興味深い内容でした。これからの時代におけるマイホームのあり方について学べたことはもちろん、不動産ビジネスの奥深さを感じました。

「マイホームを検討している」という方にはぜひおすすめします。

こんな人におすすめ

  • 「マイホームを検討している」という人
  • 「不動産について興味がある」という人
  • 「今後の不動産市場の変化について学びたい」という人

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